天虹斥資4個億租下深圳這塊3.5萬平的地兒開商場 五年了也沒辦法交付！…

天虹商場股分有限公司（以下簡稱 天虹股分 ），如1抹抹暖陽溢滿全身今天（1月23日）晚間發(fā)布公告稱，公司與深圳市龍華郭嚇股分合作公司（以下簡稱 郭嚇公司 ）、深圳市世紀(jì)龍騰實業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱 龍騰公司 ）于2012年10月18日簽訂了《意向書》，以自有資金4.07億元租賃郭嚇公司及龍騰公司擬合作開發(fā)的位于深圳市龍華新區(qū)龍觀東路郭嚇聯(lián)合商貿(mào)大樓項目地下1層至地上7層的物業(yè)，用于開設(shè)商場。

天虹股分隨后于2014年9月15日，與郭嚇公司、龍騰公司簽署了《房屋租賃合同》，但由于郭嚇公司、龍騰公司沒法按約定將該項目租賃物業(yè)交付給天虹股分使用，致使《意向書》和《房屋租賃合同》均沒法實行。經(jīng)公司審慎斟酌，各方協(xié)商1致同意終止《意向書》和《房產(chǎn)租賃合同》，并于2018年1月23日簽訂《合同消除協(xié)議》。

據(jù)了解，郭嚇聯(lián)合商貿(mào)大樓由深圳市龍華郭嚇股分合作公司與深圳市世紀(jì)龍騰實業(yè)發(fā)展有限公司擬合作開發(fā)，租賃項目為商貿(mào)大樓項目地下1層至地上7層的面積，總計3.5萬平方米，租賃期限20年，另外，天虹股分對該項目裝修、裝備購置等投資約為4977萬元。

公然資料顯示，天虹股分成立于1984年，以深圳為出發(fā)點，立足華南地區(qū)對外擴大，已成為全國性的百貨龍頭。截止目前，天虹股分已進駐廣東、江西、湖南、福建、江蘇、浙江、北京、4川總計8省/市的20個城市，合計具有72家大型商場和160多家便利店，包括任何企業(yè)對利潤要求和尋求62家天虹百貨，4家購物中心，4家君尚和2家特許經(jīng)營門店，經(jīng)營面積超過230萬平米。

天虹股分的門店布局較為集中，主要集中在深圳、華南地區(qū)其他城市和以江西為主的華中地區(qū)，分別開設(shè)了30、11、16家百貨及購物中心店，經(jīng)營面積占比分別為42.72%、8.42%、26.79%。門店整體店齡結(jié)構(gòu)公道，5年以上成熟門店數(shù)量和經(jīng)營面積占比分別高達67%和53%。

天虹股分計劃，未來5年購物中心和便利店總數(shù)分別不低于20家和1000家，未來3年開設(shè)天虹和sp@ce超市100⑴50家（含現(xiàn)有門店改造），主要集中在優(yōu)勢區(qū)域加密發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士介紹，深圳是天虹股分的起源地，30家門店位于深圳。2017年上半年，深圳地區(qū)實現(xiàn)收入45.39億元，略有下滑，占主營收入50.53%。天虹深圳門店平均店齡10年，物業(yè)因素致使門店販物中心化改造難度大，租金和人工費用延續(xù)上漲，致使同店經(jīng)營出現(xiàn)小幅下滑。作為改革試點的前沿城市，深圳的消費力強，接受新生亊物速度快，為傳統(tǒng)實體商業(yè)加速轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)造了良好外部環(huán)境。未來天虹股分在深圳地區(qū)將主要推動門店的改造升級。

視察來看，購物中心是天虹股分未來新開店的主要目標(biāo)，購物中心是天虹股分目前利潤增長最快的業(yè)態(tài)，2017年上半年，可比店收入同比持平，利潤總額增長87%，新開門店兩家。

廣發(fā)證券分析師洪濤介紹，相比傳統(tǒng)百貨，購物中心集購物、餐飲、文娛于1體，賦予消費者更強的場景體驗，難以被電商完全取代，符合零售業(yè)態(tài)的發(fā)展方向。不過，在12線城市和少部份3線城市，購物中心總量正趨于飽和，并且面臨優(yōu)良項目占比不高和同質(zhì)化嚴(yán)重等問題，行業(yè)已告別粗放式增長，轉(zhuǎn)而步入精細化、品質(zhì)化運營時期，未來善于打造社交化消費、場景式和智能化體驗的購物中心將脫穎而出，天虹在這方面無疑走在前列。

在洪濤看來，天虹股分近兩年側(cè)重提升購物中心和體驗式業(yè)態(tài)占比，積極推動百貨朝購物中心化、主題化和門店數(shù)字化轉(zhuǎn)型，積累了豐富經(jīng)驗，顯著成果包括：（1）購物中心平均培養(yǎng)期縮短為兩年，低于行業(yè)平均3年的水平。目前已有的4家購物中心中，寶安購物中心開業(yè)首年即實現(xiàn)盈利，吉安購物中心已實現(xiàn)盈利，杭州購物中心有望實現(xiàn)扭虧，新沙購物中心于2016年12月開業(yè)，開業(yè)期間單日客流突破10萬。

財報顯示，天虹股分的銷售+管理費用率逐年增長，高于行業(yè)平均水平，主要系上市以來門店擴大較快并且以租賃物業(yè)占多數(shù)。公司最主要的費用構(gòu)成是租金、職工薪酬和折舊攤銷，經(jīng)歷2012⑵015年的門店集中調(diào)劑，近兩年租金和職工薪酬增速有所回落。折舊攤銷費用預(yù)計隨著門店動態(tài)擴大和調(diào)劑，將保持安穩(wěn)增長。

洪濤也談到，從年度現(xiàn)金流來看，天虹股分從2011年起，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入大幅縮水，而2014年后迎來拐點，逐年增長，2016年全年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流接近2011年的高位。與此同時，公司近幾年資本開支保持在安穩(wěn)水平，隨著現(xiàn)金流的延續(xù)改良和資本支出壓力逐步消化，天虹股分有望步入新1輪事跡紅利期。

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楊大筠

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